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국내 증권업계 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 분야의 강자로 자리잡은 메리츠증권에는 업계의 성과와 그 과정을 논할 때
빼놓을 수 없는 인물이 있다. 바로 책임준공, 미담확약 등 PF 2세대 대표 상품을 시장에서 흥행시킨 여은석 부사장이다.
‘국내를 넘어 글로벌 1위’의 목표를 향해 도약중인 메리츠증권 여은석 동문을 만나보았다.

뛰어난 사업성 분석능력을 동반한 금융업계 부동산 PF 전문가

메리츠증권 부사장
여은석[92경영] 동문 

Q. 여은석 동문께서는 어떻게 증권맨, 그 중에서도 IB분야 스페셜리스트가 되셨는지 그 과정이 궁금합니다.

전 대학 재학시절부터 금융기관에서 일하고 싶은 맘이 컸던것 같습니다. 그런데 제가 졸업할 당시 우리나라는 IMF 경제위기 직후여서 많은 금융기관들이 합병 또는 파산으로 그 숫자가 많이 줄었습니다. 그래도 전 운이 좋게도 제가 원하는 한미은행(현 씨티은행)에서 직장생활을 시작할 수 있었습니다. 은행에서 기업여신, 외환, 법인영업, 부동산 PF 등 여러 일들을 했는데 그 중 사업성을 분석해 미래의 가치를 판단하여 투자하는 부동산 PF 업
무가 저한테는 아주 매력적이었습니다.

2004년에 씨티은행이 한미은행을 인수하였는데 씨티은행 정책상 부동산 개발 관련 대출은 기피하는 분위기였습니다. 그때부터 증권사로부터 이직 제의를 받아 고심 끝에 2005년 초에 증권사로 옮겨 현재까지 일하고 있습니다.

최근에야 많은 증권사들이 우수한 네트워크와 자본력을 바탕으로 부동산 PF에 직접 참여하거나, 큰 금액을 인수 후 매각을 하는 일들을 합니다. 하지만 2005년 당시에는 증권사에서 부동산 PF를 하는 곳이 많지 않았을 뿐더러 부동산 PF를 ABS, ABCP, 부동산펀드 등 금융상품을 만들어 투자자들에게 파는 브로커리지 업무를 수행해야만 했습니다.

이때 은행에서 일했던 경험과 네트워크를 바탕으로 2008년 금융위기 등 몇 번의 위기도 있었지만 새롭고 안전한 상품을 만들면서 다른 분들보다 빨리 부동산 PF 시장에서 잘 적응하고 좋은 성과를 낼 수 있었던 것 같습니다. 돌이켜보면 2005년에 증권사로의 이직을 한 선택이 제 인생에서는 큰 터닝포인트였던 것 같습니다.

Q. 메리츠증권은 업계에서 정평이 자자한 부동산 PF 1위이자 부동산금융을 오랫동안 가장 많이 해온 회사인데, 그 비결은 무엇일까요?

저희 메리츠증권이 업계에서 좋은 평판을 얻을 수 있는 것은 아마도 한번 메리츠하고 일을 하고 나면 꼭 다시 저희와 일을 함께하는 소위 ‘단골손님’이 많다는 점이라고 생각합니다. 모든 소비자들은 자신이 자주 가는 식당이나 선호하는 브랜드 등 단골 가게나 충성제품들이 있습니다. 부동산개발사업에는 손지호 대표가 운영하는 네오밸류와 같이 프로젝트를 계획하고 진행하는 주체인 시행사, 프로젝트건설을 책임지는 시공사, 계획된 상품을
팔거나 운영하는 회사 등 여러 기관들이 함께 참여합니다.

한 프로젝트가 길게는 10년 이상 짧게는 3년 정도 걸리는 게 일반적인데 그사이 여러 이슈들이 생기기 마련입니다. 참여자들끼리 신뢰와 믿음이 없으면 프로젝트들을 끝까지 완료하는 게 쉽지않습니다. 저희와 거래하시는 고객 분들 중에서는 제가 은행에 다닐 때부터 함께 일하신 분들도 있습니다. 그럼 20년이 넘게 저와 거래하신 거죠.

단골손님을 만들기 위해서는 끈끈한 파트너쉽을 바탕으로 프로젝트에 대한 충분한 이해도와 업무지식을 기반해서 각 프로젝트별 사업분석을 통해 리스크 헷지방안이나 새로운 상품 등을 만들어야 하는데, 메리츠증권에는 이러한 능력을 갖춘 우수인력들이 많습니다. 이제 메리츠증권은 국내 부동산금융에서 브랜드를 만들어 가고 있다고 자부하고 있습니다.

Q. 투자의사 결정을 할 때 가장 중요하게 고려하는 요소는 어떤 것들인가요?

부동산 PF를 검토할 땐 토지확보, 인허가, 사업성, 준공 리스크 등 여러 가지 리스크 요인을 검토해야 합니다. 그 중 무엇보다도 가장 중요한 건 사업성이라 할 수 있겠습니다. 사업성이란 좀 주관적인 판단이 필요한데 시행사가 제안한 프로젝트가 계획한 일정 내에 예상한 사업비 범위내에서 준공이 가능한지와 준공후 상품성 등을 포함한 가치평가와 상품에 대한 수요가 있는지 등을 말합니다.

예를 들어 아파트, 오피스텔 등 주거상품에 투자하는 건 비교적 빠르고 쉽게 투자 결정을 할 수 있습니다. 객관적이고 많은 데이터(시세, 최근 분양가, 공급물량 등)를 기반으로 검증할 수 있기 때문에 이런 상품에 투자하는 건 경쟁도 심하고 수익률이 높지않죠. 그러나 시장 트렌드를 잘 파악하면 좋은 수익률을 올릴 수 있는 상품들을 찾을 수 있습니다. 

저희 회사는 몇 년 전부터 물류센터에 관심을 갖고 많은 투자를 했습니다. 아무래도 온라인쇼핑이 증가하면서 물류창고에 대한 수요가 많을 것이라 예상했습니다. 특히 기존의 물류창고들은 시설이 매우 낡고 규모가 작아서 최신식 시설의 대규모 물류창고의 수요가 많을 거라 생각했고, 그 예상은 아주 옳았습니다.

이와 같이 시장의 변화와 그에 필요한 부동산을 투자할 수 있으려면 끊임없이 시행사들, 시공사들, 투자자들과 미팅하고 상품을 연구해야 합니다. 저희 일 중에 가장 많은 시간을 차지하는 것도 관계기관들을 만나는 거니까요. 참고로 최근에는 풍력발전소, 데이터센터 등에 관심을 갖고 있습니다. 

Q. 4차 산업혁명 시대이자 포스트 코로나 시대 이후 부동산 시장을 어떻게 전망 하시나요?

코로나19로 인하여 전세계가 침체된 경기부양을 위해서 각국의 기준금리를 역대 최저수준으로 내렸으며, 이러한 초저금리 시대가 당분간 계속될 것으로 예상됩니다.

초저금리와 아울러 최근 정부의 주택에 대한 규제 등으로 인하여 수익형 부동산에 대한 관심들이 더욱더 많아질 것으로 예상되는데, 경기침체로 인한 상업시설의 공실이 증가하는 반면 비대면 온라인 쇼핑이 일상화되면서 물류창고의 수요가 크게 늘어날 것으로 예상됩니다. 또한, 배송속도에 대한 경쟁이 치열해지고 있는 상황이라 물류창고들 중에서도 현대화 시설을 갖추고 대형차량의 접근과 이동이 편리한 곳에 위치한 것들의 인기가 더욱더 높
아질 것 같습니다.

반면 주택시장에서는 재택근무, 온라인 수업 등으로 인하여 가족들이 집에 있는 시간이 많아지고 있어 발코니, 알파룸, 펜트리 등을 갖춘 대형 아파트의 선호가 과거에 비해 증가할 것으로 예상되며, 1인 가구의 경우에도 마찬가지로 과거 숙박만을 위한 초소형 오피스텔보다는 집안에서 일과 영화 감상, 쇼핑 등의 여가활동 및 식사를 할 수 있는 지금보다 훨씬 넓은 공간을 필요로 할 것으로 예상됩니다.

아울러 코로나19의 장기화로 해외여행이 어려워지면서 국내 여행객이 크게 증가하고 있습니다. 휴양지의 숙박시설 부족과 타인 접촉을 꺼려하는 이유로 자산가들 사이에서는 지방 휴양지에 언제든지 이용할 수 있는 '세컨드하우스'에 대한 관심도 커질 것으로 예상합니다.

Q. 최근 도시재생사업에 지대한 관심을 가지고 투자를 늘려 가는 것으로 알고 있는데 특별한 이유가 있을까요?

기본적으로 토지는 유한한 자산입니다. 특히 우리나라는 산과 강이 많은 편이라 도시를 팽창시키는 데는 경제적, 사회적으로 많은 비용을 필요로 합니다.
과거 아파트 공급을 위해 신도시와 신시가지를 늘려 기존 도심은 공동화 되어가고 있습니다. 실제로 수도권 도심에서 과거 30-40년 전만 해도 한 학급에 학생이 60명이 넘었던 학교에 이젠 한 학급에 10명도 안 되는 학교를 쉽게 볼 수 있습니다. 이런 학교도 위치만 조정하면 학생 수도 늘리고 기존부지에는 바뀐 환경에 걸맞는 시설로 새로 지을 수 있습니다. 저희 메리츠그룹에서는 2018년에 인천시 미추홀구에 있던 주안초등학교를 옮긴 다음
그 자리에 3,500억원을 들여 주상복합건물을 지어 아주 성공적으로 분양을 했습니다.

저는 도시에 있는 시설도 트렌드에 맞게 변화해야 한다고 생각합니다. 건축기술도 과거에 비해 많이 발전하였고, 인구는 증가하지 않으나 1인 가구 수가 늘어나 소형주택에 대한 수요, 오피스와 쇼핑몰 등의 대형화 추세, 차량의 증가에 따른 기존도로의 확장, 주차문제를 해결할 수 있는 도시재생사업에 투자하는 건 아주 매력적이라 할 수 있습니다. 

최근에는 도심에 있는 대형마트, 오피스, 호텔, 주유소 등이 주상복합, 소형오피스텔, 초고급아파트, 지식산업센터 등으로 개발되고 있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 여의도만 봐도 IFC, Park 1, 전경련회관 등 대형오피스들이 속속 준공되면서 기존의 소형 오피스들이 오피스텔이나 주거형레지던스, 상업시설로 변경되고 있습니다. 많은 금융기관이 이러한 도시재생사업에 큰 관심을 갖고 투자를 하고 있습니다.

Q. 앞으로의 비전과 포부가 있다면 말씀해 주세요.

전 함께 일하는 직원들에게 ‘국내를 넘어 글로벌 1등이 되자’라는 말을 자주합니다. 이젠 우리나라의 개인투자자뿐만 아니라 연기금, 투자은행들도 충분히 해외금융기관과의 경쟁에서도 뒤지지 않는다고 자부합니다. 저는 글로벌투자회사들의 경쟁력은 폐쇄적인 그들만의 네트워크와 풍부한 자본력이라 생각하는데 이젠 국내 투자자들도 어느 정도의 사이즈, 즉 자본력은 갖췄다고 생각합니다.

사실 많은 투자은행들은 자기들끼리 하는 소위 ‘Club deal’을 선호합니다. 코로나19 이전만 해도 많은 국내 기관들이 해외 부동산에 투자하면서 글로벌 투자은행들과 협력도 하고 경쟁도 하면서 체력을 키워 나가고 있었습니다. 현재는 아쉽게도 코로나19로 인해 다소 주춤한 상태이나 꾸준하게 그들과 교류하고 일하면 서 네트워크를 넓혀가면 우리 메리츠그룹뿐만 아니라 국내 기관들도 Goldman Sachs, JP Morgan, Blackrock과 같은 글로벌투자은행 또는 자산운용사와도 충분히 경쟁할 수 있다고 생각합니다.

아울러 제 개인적인 포부는 현재 국내에는 부동산 PF에 참여하는 사모펀드(PEF)가 제대로 되어있는 게 없는 것 같습니다. 외국계 PEF들이 높은 수익률을 가져가는 걸 보면서 많이 아쉬웠습니다. 제 개인적인 포부는 언젠가 제 이름을 걸고 그동안 쌓아온 경험과 지식을 바탕으로 안전하고 높은 수익률을 추구하는 국내PEF를 만들고 싶습니다.

Q. 개인적으로 어떤 미래의 삶을 그리시나요?

제가 맡은 본부에서 평균 해마다 5조 원 정도 국내외 부동산 관련하여 대출 및 투자를 직접 하거나 주선을 합니다. 제가 메리츠증권에서 일한 지도 13년이 넘었으니 현재까지만 해도 약 60조 원을 넘게 취급했다고 할 수 있겠습니다.

부동산은 말 그대로 움직이지 않으니 시간만 낸다면 언제든지 가서 확인할 수 있습니다. 전 항상 어느 지역에 방문하면 인근에 저희가 투자했던 부동산을 보곤 합니다. 그때마다 예상했던 밸류대로 되어있는지를 점검하는데 그 결과를 보면서 여러 가지 생각을 합니다. 앞으로도 좋은 사업에 적극적으로 투자하여 많은 분들에게 부동산관련 상품들을 공급할 수 있으면 좋겠습니다.

그리고 제 이름을 건 PEF를 성공시키고, 은퇴 후 그동안 제가 관련되어 투자했던 부동산들을 하나하나씩 보면서 시장에서 어떻게 밸류를 평가받고 있는지 보고 싶네요. 부동산은 말씀드린대로 장기투자이니까요.

Q. 마지막으로 비슷한 길을 가고 싶어하는 연경 후배들에게 한 말씀 부탁드립니다.

투자금융시장에는 많은 분들이 알고 있는 외환, 주식, 채권,파생상품도 있지만 이에 못지않게 큰 시장이 부동산입니다. 부동산 투자는 비교적 장기투자이며 투자를 결정하는 데까지 다른 상품들에 비해 고려해야 할 요소들도 훨씬 많고 시간도 오래 걸립니다.

훌륭한 부동산 투자전문가가 되기 위해서는 우선 부지런해야 합니다. 한 분야에만 관심을 가져서는 안 되고 금융지식은 기본이고 변화하는 사회, 산업 및 인구구조, 생활트렌드, 각종 규제 및법령, 교통 인프라 계획 등 많은 것들에 관심을 같고 미래를 예측해나갈 수 있는 능력을 키워야 합니다. 소위 스페셜리스트가 아닌 제네럴리스트가 되어야 합니다.

최근 조사에 따르면 우리나라 가구의 순 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 3/4 정도라고 합니다. 부동산은 저희가 살아가면서 관심을 안 가질 수 없는 것이라 할 수 있습니다. 요즘과 같은 저금리시대엔 비단 아파트 등의 주거용 상품만이 아니라 주식보다 안정적인 수익을 올리기 위한 부동산펀드, 리츠에 대한 관심도 꾸준히 증가하고 있습니다.

많은 연경 후배들이 부동산투자분야에 관심을 가지고 저와 같은 일을 하는 후배들이 꾸준히 많아져 성장한다면 수년 내에 국내에도 정말 경쟁력 있는 글로벌 부동산 투자회사들이 생겨날 수 있을 것이라 믿습니다.

여은석[92경영] 동문 약력

학력
연세대학교 경영학과
성균관대학교 경영전문대학원 경영학 석사

경력
현 메리츠증권 부사장
프로젝트금융사업본부장
전 한국투자증권
한국씨티은행

이번 「스페셜 인터뷰」 인터뷰어로는 사람중심의 도시문화를 만드는 라이프스타일 디벨로퍼
‘네오밸류’ 대표 손지호[94경영] 동문께서 참여해 주셨습니다.